Vendere l’immobile donato è ora possibile e sicuro Una riforma attesa da molti anni

Vendere l’immobile donato è ora possibile e sicuro

Una riforma attesa da molti anni

La recente riforma in materia di successioni e donazioni interviene su uno dei punti più delicati del diritto civile: la stabilità degli acquisti aventi a oggetto immobili di provenienza donativa. Per anni il mercato ha percepito questi beni come “difficili”, perché esposti al rischio che i legittimari, vittoriosi nell’azione di riduzione, potessero agire in restituzione anche contro i terzi acquirenti.

Questo rischio discendeva dalla disciplina dell’art. 563 c.c., che consentiva, esaurito senza esito il patrimonio del donatario, di colpire il bene nelle mani del successivo acquirente. Ne derivava un titolo “debole”, spesso guardato con sospetto da acquirenti e banche: il finanziamento ipotecario su immobili donati era più complesso, la commerciabilità rallentata, il valore di scambio talora ridotto.

Una prima correzione era intervenuta nel 2005, introducendo un limite temporale ventennale e un sistema di opposizione stragiudiziale alla donazione, volto a preservare i diritti dei legittimari. In concreto, però, la possibilità di rinnovare tali opposizioni comprometteva la certezza del diritto: la genealogia dei trasferimenti rimaneva fragile e la circolazione degli immobili di provenienza donativa restava di fatto penalizzata.

La svolta arriva ora con l’art. 44, L. 2 dicembre 2025, n. 182 (G.U. n. 281 del 3 dicembre 2025), che ha novellato in profondità l’art. 563 c.c.La riforma dichiara espressamente l’obiettivo di favorire la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, rafforzando la circolazione dei beni donati e l’accesso al credito fondiario che su di essi insiste.

Un primo segnale forte è dato dalla nuova rubrica dell’articolo, che non si concentra più sull’“azione contro gli aventi causa dai donatari”, ma sugli “effetti della riduzione della donazione”. Si sposta così l’asse dogmatico: l’attenzione non è più rivolta al terzo acquirente, bensì al rapporto obbligatorio tra legittimari e donatario.

Il cuore della riforma può riassumersi in un principio chiaro: la riduzione della donazione, salva la priorità della trascrizione della domanda di riduzione ex art. 2652, n. 1, c.c., non pregiudica i diritti dei terzi acquirenti a titolo oneroso sull’immobile donato. L’effetto riduttivo si “ferma” quindi sul patrimonio del donatario, che resta obbligato a reintegrare in denaro la legittima lesa, senza che il bene debba essere materialmente recuperato dai legittimari.

Questo mutamento incide profondamente sulla percezione degli immobili donati: l’acquisto a titolo oneroso viene stabilizzato, il rischio di restituzione reale è neutralizzato e il bene torna a essere un cespite pienamente bancabile, idoneo a fungere da garanzia nei rapporti con il sistema creditizio.

La tutela dei legittimari non viene tuttavia sacrificata. La riforma conserva un presidio specifico rispetto agli aventi causa a titolo gratuito: qualora il donatario sia insolvente, il beneficiario della liberalità successiva è tenuto a compensare i legittimari nei limiti del vantaggio ricevuto. In tal modo, si evita che un’ulteriore donazione svuoti ingiustificatamente la garanzia patrimoniale, senza però intaccare l’affidamento di chi ha acquistato a titolo oneroso.

Particolare attenzione è dedicata al regime transitorio. La nuova disciplina si applica innanzitutto alle successioni che si aprono dopo l’entrata in vigore della legge, ma, in assenza di tempestiva notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’opposizione, è destinata a proiettare i suoi effetti anche su numerose vicende anteriori. In questo modo il legislatore accelera il passaggio a un sistema in cui la circolazione dei beni donati è meno problematica e più prevedibile.

In conclusione, la riforma dell’art. 563 c.c., operata dall’art. 44 della L. 182/2025, compie un deciso riequilibrio tra la protezione dei legittimari e le esigenze del traffico giuridico. I diritti dei primi restano garantiti sul patrimonio del donatario, mentre il terzo acquirente vede finalmente rafforzata la stabilità del proprio acquisto. Ne derivano un recupero di fiducia verso gli immobili di provenienza donativa, un incremento della loro commerciabilità e condizioni più favorevoli per l’accesso al credito ipotecario: l’immobile donato torna così a essere, a tutti gli effetti, un bene pienamente vendibile e finanziabile.

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Selling Donated Property: A New Legal Certainty

A Long-Awaited Reform

Recent legislation on succession and gifts addresses one of the most sensitive areas of civil law: the security of title to property acquired from a donor. For many years, the market has treated such property with considerable caution, owing to the risk that forced heirs, having succeeded in a reduction claim, might pursue restitution even against subsequent purchasers. This risk arose from the former provisions of Article 563 of the Civil Code, which permitted — once the donor's estate had proved insufficient — the forced heir to proceed against the asset in the hands of a third-party purchaser. The result was a title widely regarded as precarious: mortgage financing secured on donated property was difficult to obtain, marketability was impeded, and exchange value was at times diminished.

A partial remedy had been introduced in 2005 by way of a twenty-year limitation period and a system of out-of-court objection to donations, designed to preserve the rights of forced heirs. In practice, however, the possibility of renewing such objections undermined legal certainty: the chain of title remained fragile, and the free circulation of donated property continued to be materially hampered.

The Legislative Turning Point

The decisive reform is now effected by Article 44 of Law No. 182 of 2 December 2025 (Gazzetta Ufficiale No. 281 of 3 December 2025), which has substantially recast Article 563 of the Civil Code. The legislature has expressly declared its objective of promoting competition in the property and security markets by strengthening the circulation of donated assets and facilitating access to land mortgage credit.

A first significant indication is provided by the new heading of the article, which no longer focuses on "proceedings against those claiming through donees" but on the "effects of the reduction of a gift". The doctrinal emphasis accordingly shifts: attention is no longer directed at the third-party acquirer but at the obligatory relationship between the forced heirs and the donee.

The Core Principle

The substance of the reform may be distilled into a single clear principle: the reduction of a gift — save where the claim for reduction has been duly registered and transcribed in accordance with Article 2652, paragraph 1, of the Civil Code — does not affect the rights of third parties who have acquired the donated property for valuable consideration. The reductive effect is therefore confined to the donee's estate: the donee remains personally liable to make good the infringement of the forced share in money, without any obligation to restore the asset itself to the forced heirs.

This change fundamentally alters the market perception of donated property: acquisition for valuable consideration is now secured, the risk of real restitution is neutralised, and the asset is fully restored to bankability, rendering it suitable collateral in dealings with the credit system.

Protection of Forced Heirs Preserved

The reform does not, however, sacrifice the protection afforded to forced heirs. Specific safeguards are retained as regards those who acquire by way of gift: where the donee is insolvent, any subsequent beneficiary of a liberality is required to compensate the forced heirs to the extent of the benefit received. This provision ensures that a further gift cannot unjustifiably diminish the available patrimony while leaving entirely undisturbed the reasonable reliance of those who have acquired for valuable consideration.

Transitional Provisions

Particular attention has been paid to the transitional regime. The new rules apply in the first instance to estates opening after the entry into force of the legislation; however, in the absence of timely service and registration of a reduction claim or of a formal objection, the reform is designed to produce its effects across a substantial range of prior transactions as well. The legislature has thus accelerated the transition to a system in which the circulation of donated property is less problematic and more predictable.

Conclusions

In conclusion, the reform of Article 563 of the Civil Code, effected by Article 44 of Law No. 182/2025, strikes a considered rebalancing between the protection of forced heirs and the demands of commercial dealing. The rights of forced heirs remain secured against the donee's patrimony, whilst third-party purchasers at last enjoy a materially strengthened assurance of title. The outcome is a restoration of market confidence in donated property, an enhancement of its marketability, and more favourable conditions for access to mortgage credit: donated property is, once more and in every sense, freely saleable and financeable.