Cass. civ., Sez. V, sentenza 3 settembre 2025 n. 24477 – Pres. Stalla, Cons. Rel. Di Pisa
La sentenza della Cassazione n. 24477 del 3 settembre 2025 affronta una questione centrale e di notevole rilievo pratico per il diritto tributario e civile: la possibilità di accedere all’agevolazione fiscale “prima casa” quando l’acquirente è già comproprietario, in comunione ordinaria con il coniuge, di un’altra abitazione nello stesso Comune. La Suprema Corte offre un’analisi rigorosa della disciplina normativa e una interpretazione restrittiva, con importanti riflessi per la prassi notarile e immobiliare.
I fatti e la questione centrale
La vicenda prende le mosse dal diniego, da parte dell’Agenzia delle Entrate, dell’agevolazione “prima casa” ad una contribuente che aveva acquistato un immobile nel 2015, poiché risultava già titolare pro-quota – in comunione ordinaria e non legale – con il coniuge di altra abitazione nel medesimo Comune. La contribuente sosteneva che la comunione ordinaria non ostasse al riconoscimento dell’agevolazione, poiché il regime patrimoniale vigente con il coniuge era quello della separazione dei beni, e l’ostacolo avrebbe dovuto operare soltanto in presenza di comunione legale.
Il principio di diritto affermato
La Corte di Cassazione formula un principio chiaro: la preclusione al godimento dell’agevolazione “prima casa” opera sia per la comunione legale sia per quella ordinaria se l’altro immobile è idoneo all’uso abitativo e situato nel medesimo Comune. La norma rilevante – l’art. 1, Nota II-bis, lett. b, D.P.R. 131/1986 – deve essere interpretata in senso letterale e restrittivo, escludendo il ricorso a interpretazioni estensive o analogiche, in ossequio ai principi generali delle norme fiscali agevolative.
La motivazione richiama i precedenti della Corte stessa ma accentua una lettura rigorosa: la titolarità, anche solo pro-quota, di un’abitazione in comunione con il coniuge, preclude il beneficio, poiché la normativa non distingue tra comunione legale o ordinaria. L’intento del legislatore è quello di evitare duplicazioni di benefici fiscali all’interno del nucleo familiare sul medesimo territorio comunale. Solo nell’ipotesi di titolarità di una quota trascurabile, che non consente l’effettiva destinazione all’uso abitativo, la Corte aveva ammesso eccezioni in passato, ma il caso concreto non rientra in tale situazione.
Indicazioni operative e ricadute pratiche
Di grande importanza pratica è la ricaduta di questa sentenza per chi intenda acquistare un immobile chiedendo il beneficio “prima casa”: anche la comunione ordinaria con il coniuge di una casa nello stesso Comune costituisce causa ostativa al beneficio, indipendentemente dal regime patrimoniale adottato (separazione o comunione dei beni). Notai, avvocati, consulenti e contribuenti dovranno prestare particolare attenzione all’indagine sulla titolarità di diritti reali in capo agli acquirenti e ai rispettivi coniugi, senza limitarsi ai casi di comunione legale.
In sintesi chi possiede, anche soltanto in parte, assieme al proprio coniuge, un’altra abitazione nello stesso Comune, non può più usufruire dello “sconto prima casa” per un nuovo acquisto immobiliare, anche se è in separazione dei beni. La Corte chiude così la strada a letture più “elastiche” e invita a cercare, prima di atti e investimenti, un controllo accurato delle pregresse situazioni immobiliari familiari.
Da un lato la sentenza soddisfa un’esigenza di certezza e uniformità applicativa ma, dall’altra, rende più difficile, per le famiglie, pianificare acquisti immobiliari con benefici fiscali laddove vi siano preesistenti comproprietà tra coniugi nello stesso territorio comunale.
Volendo riepilogare in maniera schematica
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Condizione giuridica dell’immobile posseduto |
Regime patrimoniale tra coniugi |
Possibile fruire dell’agevolazione “prima casa”? |
Motivazione essenziale |
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Proprietà esclusiva di altra abitazione nello stesso Comune |
Qualsiasi (comunione legale o separazione) |
NO |
Ostacolo espresso dalla norma (D.P.R. 131/1986, Nota II-bis, lett. b) |
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Comunione legale di altra abitazione nello stesso Comune |
Comunione legale |
NO |
Preclusione espressa dalla normativa e dalla giurisprudenza; assimilata a proprietà esclusiva |
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Comunione ordinaria di altra abitazione nello stesso Comune |
Separazione beni o accordo specifico |
NO |
Preclusione affermata dalla Cassazione; nessuna distinzione rispetto alla comunione legale |
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Possesso quota minima (es. ereditaria, irrisoria) di altra abitazione nello stesso Comune |
Qualsiasi |
SI, in linea di massima |
Solo se la quota non è idonea a soddisfare esigenze abitative (ipotesi marginale secondo la giurisprudenza |
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Nessun possesso di altra abitazione nello stesso Comune |
Qualsiasi |
SI |
Requisiti per l’agevolazione pienamente soddisfatti |
Questa tabella consente di individuare rapidamente, anche per i non giuristi, quando sia possibile o meno richiedere il beneficio fiscale, chiarendo il ruolo del tipo di comunione e delle quote di proprietà in relazione agli immobili nello stesso Comune.
Esempi numerici per imposte e simulazioni di calcolo
Ecco alcuni esempi numerici, con relativo confronto tra acquisto con e senza agevolazione “prima casa” riferiti a un’ipotesi di acquisto da privato. Si assume che l’immobile abbia una rendita catastale di 1.000 euro e un prezzo di mercato di 200.000 euro.
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Scenario |
Imposta di registro |
Imposta ipotecaria |
Imposta catastale |
Totale imposte da privato |
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Acquisto “prima casa” |
2% su valore catastale |
50 euro |
50 euro |
2.430 euro |
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Acquisto senza agevolazione |
9% su valore catastale |
50 euro |
50 euro |
10.910 euro |
Calcolo dettaglio sul valore catastale:
Valore catastale = rendita catastale × 115,5 = 1.000 × 115,5 = 115.500 euro
Con agevolazione “Prima casa”:
Imposta di registro: 115.500 × 2% = 2.310 euro (minimo 1.000 euro)
Totale con imposte fisse: 2.310 + 50 + 50 = 2.410 euro
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Senza agevolazione:
Imposta di registro: 115.500 × 9% = 10.395 euro
Totale con imposte fisse: 10.395 + 50 + 50 = 10.495 euro
Acquisto da impresa costruttrice (vendita soggetta a IVA):
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Scenario |
IVA |
Imposta registro |
Imposta ipotecaria |
Imposta catastale |
Totale imposte da impresa |
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Acquisto “prima casa” |
4% su prezzo |
200 euro |
200 euro |
200 euro |
8.800 euro |
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Acquisto senza agevolazione |
10% su prezzo |
200 euro |
200 euro |
200 euro |
20.400 euro |
Con agevolazione “Prima casa”::
IVA: 200.000 × 4% = 8.000 euro
Totale con imposte fisse: 8.000 + 200 + 200 + 200 = 8.600 euro
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Senza agevolazione:
IVA: 200.000 × 10% = 20.000 euro
Totale con imposte fisse: 20.000 + 200 + 200 + 200 = 20.600 euro
Questi esempi mostrano la notevole convenienza dell’agevolazione “prima casa” e l’impatto economico del divieto previsto dalla sentenza per i soggetti già comproprietari di altro immobile nello stesso comune, anche in comunione ordinaria.
Limits to Tax Deduction
for First Home Relief
A Commentary on Supreme Court of Cassation
Judgment No. 24477/2025
The Supreme Court of Cassation’s judgment no. 24477 of 3 September 2025 addresses an issue of central and considerable practical relevance in the fields of tax and civil law: the possibility of benefiting from the “first home” tax relief in cases where the purchaser is already a co-owner, in ordinary co-ownership with their spouse, of another dwelling within the same municipality. The Supreme Court provides a rigorous analysis of the regulatory framework, adopting a restrictive interpretation with far-reaching consequences for notarial and real estate practice.
The Facts and the Core Legal Issue
The case originates from the Revenue Agency’s denial of the “first home” tax relief to a taxpayer who had purchased a property in 2015, on the grounds that she was already the pro-quota holder—in ordinary, not legal, community—with her spouse of another residence situated in the same municipality. The taxpayer argued that ordinary co-ownership does not prevent access to the benefit since the prevailing marital property regime was separation of assets, contending that any exclusion should be limited to situations of statutory community of property.
The Court of Cassation establishes a clear principle: the exclusion from the “first home” tax benefit applies in both legal and ordinary forms of co-ownership if the other property, located in the same municipality, is fit for residential use. The relevant provision—Article 1, Note II-bis, letter b, of Presidential Decree 131/1986—must be interpreted strictly and literally, precluding any expansive or analogical interpretations, in accordance with the general principles governing tax relief measures.
The Court’s reasoning, while recalling its own precedents, accentuates a stringent reading: even partial ownership of a residence—held in co-ownership with the spouse—excludes entitlement to the benefit, as the law draws no distinction between legal and ordinary forms of co-ownership. The legislator’s intent is to prevent duplications of tax benefits within the same family unit in the same municipal area. The only exceptions admitted by the Court in previous case law concerned minimal shares of ownership insufficient to enable effective residential use, which did not apply in the case at hand.
Practical Guidance and Consequences
Of particular practical importance are the consequences of this ruling for those intending to purchase a property by invoking the “first home” benefit: even holding ordinary co-ownership of a house in the same municipality with one’s spouse constitutes a barrier to relief, regardless of the marital property regime adopted (whether separation or community of assets). Notaries, lawyers, consultants, and taxpayers must therefore conduct comprehensive inquiries into the ownership of real rights by both buyers and their respective spouses, extending beyond cases of statutory community of property alone.
In summary, anyone who already owns, even partially and together with their spouse, another residence in the same municipality can no longer claim the “first home” tax reduction for a new property purchase—even in cases of separation of assets. This decision thus forecloses more flexible readings and underscores the need for thorough prior checks on family property situations before any transaction or investment.
While the judgment meets the need for certainty and uniform application, it also makes it more difficult for families to plan property purchases with tax benefits where pre-existing co-ownership between spouses exists within the same municipal area.
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Legal status of the property owned |
Marital property regime |
“First home” tax benefit available? |
Essential justification |
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Sole ownership of another house in the same municipality |
Any (community of property or separation) |
NO |
Explicit exclusion by law (Pres. Decree 131/1986, Note II-bis, lett. b) |
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Statutory community of another house in same municipality |
Statutory community |
NO |
Explicit exclusion in law and case law; equated to sole ownership |
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Ordinary co-ownership of another house in the same municipality |
Separation of assets or special agreement |
NO |
Exclusion affirmed by Supreme Court; no distinction from statutory community |
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Minimal share (e.g., insignificant inherited share) of another house |
Any |
YES, in principle |
Only if share is not suitable to meet housing needs (marginal scenario in case law) |
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No ownership of another house in the same municipality |
Any |
YES |
Full entitlement to tax relief |
This table allows even non-lawyers to identify at a glance whether the tax benefit is available, clarifying the impact of ownership type and shares relating to properties in the same municipality.
Numerical Examples for Tax Simulations
Here are some numerical simulations, comparing purchases with and without “first home” relief in the case of a transaction from a private individual. We assume the property has a cadastral value of €1,000 and a market price of €200,000.
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Scenario |
Registration tax |
Mortgage tax |
Cadastral tax |
Total taxes from private seller |
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“First home” purchase |
2% on cadastral value |
€50 |
€50 |
€2,430 |
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Without tax relief |
9% on cadastral value |
€50 |
€50 |
€10,910 |
Cadastral value calculation:
Cadastral value = cadastral income × 115.5 = 1,000 × 115.5 = €115,500
With “First home” relief:
Registration tax: 115,500 × 2% = €2,310 (minimum €1,000)
Total with fixed taxes: 2,310 + 50 + 50 = €2,410
Without relief:
Registration tax: 115,500 × 9% = €10,395
Total with fixed taxes: 10,395 + 50 + 50 = €10,495
Purchase from a construction company (subject to VAT):
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Scenario |
VAT |
Registration tax |
Mortgage tax |
Cadastral tax |
Total taxes from company |
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“First home” purchase |
4% on price |
€200 |
€200 |
€200 |
€8,800 |
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Without tax relief |
10% on price |
€200 |
€200 |
€200 |
€20,400 |
With relief:
VAT: 200,000 × 4% = €8,000
Total with fixed taxes: 8,000 + 200 + 200 + 200 = €8,600
Without relief:
VAT: 200,000 × 10% = €20,000
Total with fixed taxes: 20,000 + 200 + 200 + 200 = €20,600
These examples underscore the significant advantage of the “first home” tax benefit and the economic impact of the exclusion established by the Court’s ruling for individuals who already co-own another residence in the same municipality, even in ordinary co-ownership.